A ação de despejo é o meio legal para o locador retomar um imóvel alugado, prevista na Lei 8.245/91, por inadimplência ou outros motivos.

Como funciona a ação de despejo? Saiba o que fazer!

As ações de despejo são procedimentos jurídicos previstos na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e têm como objetivo a retomada do imóvel locado pelo proprietário quando há descumprimento do contrato por parte do inquilino.

Existem diferentes tipos de ações de despejo, sendo as mais comuns as de rito comum, aplicadas em diversas situações, e as de rito especial, utilizadas especificamente nos casos de falta de pagamento do aluguel.

Embora muitos acreditem que o despejo aconteça de forma imediata, há um processo legal a ser seguido. O locador pode ingressar com a ação assim que houver o descumprimento das obrigações contratuais, e o inquilino tem o direito de se defender e, em alguns casos, evitar o despejo se regularizar sua situação dentro do prazo legal.

Se o inquilino não sair voluntariamente, o despejo pode ser realizado de forma compulsória, com auxílio de um oficial de justiça e, se necessário, da polícia.

Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato: https://forms.gle/GmG5qjiVa2tpoejf7.

O que é uma ação de despejo?

A ação de despejo é o meio legal que um proprietário tem para recuperar a posse de um imóvel alugado quando o inquilino não cumpre com suas obrigações contratuais. Esse processo pode ser movido por diversos motivos, mas o mais comum é a falta de pagamento do aluguel.

Quando uma pessoa aluga um imóvel, ela assume o compromisso de pagar um valor mensalmente e respeitar todas as condições estipuladas no contrato. Se o locatário descumpre qualquer cláusula importante, o locador pode entrar com a ação de despejo para reaver a propriedade.

Essa ação segue regras definidas pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), garantindo tanto ao proprietário quanto ao inquilino direitos e deveres bem estabelecidos.

O objetivo da legislação é equilibrar as relações locatícias, evitando abusos de ambas as partes.

Apesar de muitas pessoas acreditarem que o despejo acontece de maneira imediata, há um processo legal a ser seguido, no qual o inquilino tem o direito de se defender e, em alguns casos, regularizar sua situação para evitar a desocupação forçada.

Quando é cabível ação de despejo?

A ação de despejo pode ser movida sempre que o inquilino não cumpre com suas obrigações legais ou contratuais. A Lei do Inquilinato prevê diversas situações em que o proprietário pode solicitar a desocupação do imóvel, e cada uma delas segue regras específicas.

O motivo mais comum é a inadimplência no pagamento do aluguel. Se o inquilino não paga o valor acordado dentro do prazo estipulado, o locador tem o direito de exigir a desocupação do imóvel.

Em muitos casos, é possível resolver essa situação amigavelmente, mas se a dívida se prolongar e não houver negociação, a ação de despejo se torna necessária.

Outra razão legítima para o despejo é o descumprimento de cláusulas do contrato. Isso inclui situações como sublocação sem autorização, uso inadequado do imóvel ou realização de obras sem permissão do proprietário.

Quando o inquilino não respeita os termos acordados, o locador pode recorrer à justiça para reaver a posse do bem.

O despejo também pode ser solicitado quando o contrato de locação chega ao fim e o inquilino não desocupa o imóvel dentro do prazo combinado. Se o contrato foi feito por prazo determinado e expirou sem renovação formal, o locador pode pedir a saída do inquilino.

Além disso, a ação de despejo é cabível quando o locador precisa do imóvel para uso próprio ou de um familiar.

Nesses casos, é necessário respeitar as regras da Lei do Inquilinato, que exige a comprovação da necessidade do uso e o cumprimento de prazos específicos para a desocupação.

Como funciona o processo de ação de despejo?

O processo de ação de despejo segue etapas bem definidas, garantindo que o direito de ambas as partes seja respeitado. Ele pode ser longo ou curto, dependendo da situação específica do inquilino e do tipo de despejo solicitado pelo locador.

1. Notificação do inquilino

Antes de entrar com a ação na justiça, o locador deve notificar o inquilino sobre a necessidade de regularizar a situação. Essa notificação pode ser feita por diversos meios, como carta registrada, e-mail ou notificação extrajudicial em cartório.

O objetivo da notificação é dar ao inquilino a oportunidade de resolver o problema sem a necessidade de uma ação judicial. Se o motivo for falta de pagamento, o aviso pode incluir um prazo para que a dívida seja quitada.

Caso o inquilino ignore a notificação ou não consiga resolver a pendência, o locador pode dar o próximo passo.

2. Ingresso da ação de despejo

Se a situação não for resolvida, o locador pode ingressar com a ação de despejo na justiça. Para isso, ele deve apresentar um advogado que cuidará do processo e reunirá os documentos necessários para comprovar o motivo do despejo.

A ação é protocolada na vara cível do local onde está o imóvel, e o juiz analisará os documentos apresentados. Dependendo do caso, o juiz pode conceder uma liminar de despejo, que é uma ordem para que o inquilino desocupe o imóvel rapidamente, em um prazo que pode variar entre 15 e 30 dias.

3. Citação do inquilino e direito de defesa

Após a ação ser ajuizada, o inquilino será citado oficialmente e terá um prazo para apresentar sua defesa. Esse período pode ser utilizado para contestar o pedido de despejo ou tentar regularizar a situação, se for um caso de inadimplência.

Nos casos de falta de pagamento, a Lei do Inquilinato permite que o inquilino faça a purgação da mora, que nada mais é do que quitar todos os valores atrasados dentro do prazo legal. Isso inclui aluguel vencido, juros, multa e honorários advocatícios.

Se essa dívida for quitada a tempo, o despejo pode ser evitado.

Se o inquilino não apresentar defesa ou se o juiz entender que o pedido do locador é legítimo, o processo segue para a fase final, que é a execução do despejo.

4. Execução do despejo

Se o juiz decidir a favor do locador, o inquilino receberá um prazo para desocupar o imóvel voluntariamente. Esse prazo pode variar, mas geralmente é de 30 dias.

Caso o inquilino não saia dentro desse período, o despejo pode ser realizado com o auxílio de um oficial de justiça e, se necessário, com o apoio da polícia. Nesse caso, todos os pertences do inquilino podem ser retirados à força, e ele será obrigado a deixar o imóvel.

Quanto tempo de atraso no aluguel para entrar com ação de despejo?

Diferente do que muitos pensam, o locador não precisa esperar meses de atraso para ingressar com a ação de despejo. Legalmente, um único dia de atraso já permite o ajuizamento da ação.

Na prática, no entanto, a maioria dos locadores espera de 30 a 60 dias antes de iniciar o processo. Isso acontece porque mover uma ação judicial gera custos e pode ser demorado.

Muitos proprietários preferem tentar um acordo amigável primeiro, enviando notificações extrajudiciais e oferecendo prazos para o pagamento da dívida.

Se houver garantia locatícia, como um fiador ou seguro-fiança, o locador deve primeiro acionar essa garantia antes de pedir o despejo. Se não houver pagamento, a ação pode ser ajuizada imediatamente.

Se o inquilino for citado judicialmente e quiser evitar o despejo, ele pode purgar a mora, ou seja, quitar todos os valores atrasados dentro do prazo legal (normalmente 15 dias após a citação), incluindo aluguéis vencidos, juros, multa e honorários advocatícios.

Caso o pagamento não ocorra, o despejo seguirá seu curso.

Qual o prazo máximo de uma ordem de despejo?

O prazo máximo de uma ordem de despejo varia conforme a situação e o motivo do despejo, seguindo as regras da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

Se o despejo for concedido liminarmente, o juiz pode determinar a saída do inquilino em 15 dias, especialmente quando o contrato não tem garantia (como fiador ou caução) e o locador presta caução de três meses de aluguel.

Quando a decisão ocorre após o julgamento, o prazo comum para desocupação voluntária é de 30 dias. Esse período é dado quando há falta de pagamento com garantia, descumprimento contratual ou quando o locador precisa do imóvel para uso próprio.

Já no caso de término do contrato de locação, o juiz pode conceder um prazo maior, de até 90 dias, especialmente se o imóvel for utilizado como residência, para que o inquilino tenha tempo de encontrar outro local.

Se o inquilino não sair no prazo estipulado, o despejo será realizado com o auxílio de um oficial de justiça e, se necessário, da polícia.

O que fazer quando receber uma ordem de despejo?

Se você recebeu uma ordem de despejo, o primeiro passo é manter a calma e entender a sua situação. Leia atentamente o documento, verifique os prazos e os motivos que levaram ao pedido de desocupação.

Caso haja alguma irregularidade no processo, você pode contestar a decisão judicial. Para isso, contar com um advogado é fundamental, pois ele pode identificar falhas e ajudá-lo a buscar uma solução.

Se o despejo for por falta de pagamento, veja se é possível quitar a dívida dentro do prazo permitido para evitar a desocupação.

Caso não haja outra alternativa, tente negociar um prazo maior com o proprietário para sair do imóvel sem maiores transtornos.

Se nenhuma dessas opções for viável, organize-se para desocupar o imóvel dentro do prazo legal, evitando que a remoção aconteça de forma forçada.

Um recado final para você!

Em caso de dúvidas, busque assistência jurídica especializada para o seu caso.

Sabemos que o tema “ação de despejo” pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista.

O suporte jurídico adequado é fundamental para que decisões sejam tomadas de forma consciente e segura.

Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia.

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