A extinção de condomínio ocorre quando a propriedade em comum é dividida ou vendida, encerrando a co-propriedade. Entenda como funciona esse processo.

O que é extinção de condomínio e como pedir?

É bem possível que você resida num apartamento ou casa que exige o pagamento de uma taxa destinada ao “condomínio”.

Mas, afinal, o que é e para que serve esse valor pago? Existe a possibilidade de pedir extinção desse pagamento?

Vamos explorar como funciona esse processo, as formas de realização, o tempo que leva, quem pode iniciar, entre outros detalhes importantes. Acompanhe este guia completo para entender tudo sobre o tema.

Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato: https://forms.gle/GmG5qjiVa2tpoejf7.

O que é condomínio?

O condomínio, no contexto imobiliário, refere-se a uma forma de propriedade em que várias pessoas compartilham a posse e os direitos sobre um mesmo imóvel.

Desse modo, o imóvel é dividido em unidades independentes, como apartamentos, casas ou salas comerciais. Cada unidade é de propriedade exclusiva de um indivíduo ou entidade.

No entanto, além da propriedade privada de cada unidade, os proprietários compartilham a posse e a responsabilidade sobre as áreas comuns do empreendimento.

Assim, no dia a dia, todos os condôminos compartilham áreas comuns como corredores, elevadores, piscinas, quadra, etc.

A administração e a manutenção das áreas comuns são geralmente realizadas por meio de uma associação de moradores ou um síndico, que é eleito pelos condôminos para representá-los e tomar decisões em nome do condomínio.

O condomínio proporciona aos proprietários vantagens como a divisão de custos com a manutenção e a segurança do empreendimento, além de oferecer uma série de facilidades e comodidades compartilhadas.

No entanto, nesse caso, também implica em obrigações, como o pagamento de taxas condominiais e a observância das regras estabelecidas pelo regulamento interno.

O que é a extinção de condomínio?

Se você já se viu em uma situação onde compartilha a propriedade de um imóvel com outras pessoas, sabe que, em alguns casos, isso pode se tornar complicado.

Seja por divergências entre os coproprietários ou pela necessidade de individualizar a posse, a extinção de condomínio pode ser a solução.

A extinção de condomínio acontece quando os coproprietários de um bem decidem ou são obrigados a dissolver a propriedade conjunta. 

Um exemplo simples seria uma situação em que duas pessoas são co-proprietárias de um terreno e decidem construir duas casas nele.

Se, após algum tempo, essas pessoas não desejarem mais dividir o terreno, elas podem iniciar o processo de extinção de condomínio para que cada uma possa ter a posse exclusiva de uma das casas e o terreno seja dividido entre elas.

Em outras palavras, deixa de existir a comunhão de propriedade, e cada um passa a deter sua parte de forma individual. Esse processo pode acontecer tanto de forma amigável quanto por meio de ação judicial.

Como funciona um processo de extinção de condomínio?

Esse processo é regulado pelo Código Civil Brasileiro, mais especificamente nos artigos 1.314 a 1.326 e qualquer um pode propor uma ação de extinção de condomínio.

Quando isso acontece, significa que os coproprietários de um imóvel deixam de compartilhar o imóvel de forma indivisível e passam a ter a propriedade de forma individualizada.

Seja através da divisão física do bem (quando possível), da venda do imóvel ou da adjudicação por um dos condôminos.

No caso de processo judicial, o juiz responsável pelo caso irá analisar as provas e argumentos apresentados pelas partes envolvidas.

Em alguns casos, é possível que seja determinada a venda do imóvel e a ação de divisão do valor entre os co-proprietários. Em outros, a divisão física do imóvel pode ser a solução mais viável.

É importante ressaltar que o processo de extinção de condomínio pode ser demorado e complexo, envolvendo diversas etapas judiciais e a necessidade de assistência jurídica especializada.

Como funciona um processo de extinção de condomínio?

Quem pode propor ação de extinção de condomínio?

Qualquer condômino tem legitimidade para propor uma ação de extinção de condomínio, independentemente do tamanho de sua fração ideal. Isso significa que mesmo um coproprietário minoritário pode tomar a iniciativa de iniciar o processo.

Essa prerrogativa existe porque ninguém é obrigado a permanecer em comunhão de bens contra a sua vontade, conforme preceitos legais do Código Civil brasileiro.

Quando um condômino pode exigir a divisão e extinção do condomínio?

Um condômino pode exigir a divisão e extinção do condomínio quando não houver mais possibilidade de convivência harmoniosa entre os co-proprietários, seja por desentendimentos, divergências de interesse ou outros motivos que inviabilizem a continuidade da comunhão sobre o imóvel.

Além disso, é importante ressaltar que, mesmo que todos os co-proprietários não concordem com a extinção do condomínio, é possível recorrer à via judicial para resolver a questão, desde que haja fundamentos sólidos para isso.

Como funciona a extinção de condomínio extrajudicial?

Quando há acordo entre todas as partes envolvidas no condomínio é possível que a extinção seja feita pela via extrajudicial,  pois essa opção, além de mais rápida, é menos traumática para as pessoas envolvidas.

Dessa forma, vocês poderão decidir pela venda do imóvel e, em seguida, o valor será dividido proporcionalmente para cada um.

Além disso, a prioridade da venda pertence aos próprios condôminos. Assim, sempre que um de vocês tiver interesse em comprar a parte do outro, ela não poderá ser vendida a estranhos.

No entanto, nem sempre a dissolução do condomínio pode ocorrer extrajudicialmente, uma vez que todas as partes devem aceitar os termos e as condições da partilha. Portanto, nesses casos, o processo deverá seguir pela via judicial.

Como funciona o processo judicial de extinção de condomínio?

Quando um dos condôminos está insatisfeito e não há consenso entre os coproprietários, seja por conta da administração ou por questões particulares, é necessária que a ação seja feita por vias judiciais.

No entanto, o processo judicial tende a ser mais demorado devido a sua complexidade e a necessidade de conciliação entre as partes.

Assim, nesse caso, após dar entrada no processo, o juiz mandará citar as outras partes interessadas a fim de que completem a relação processual.

Desse modo, nesse momento, será possível que vocês formulem um acordo, com o objetivo de que o imóvel seja adjudicado para um dos condôminos ou que vocês entrem em acordo acerca da divisão.

Contudo, caso o acordo não aconteça, o juiz determinará a avaliação judicial do bem e dará oportunidade aos condôminos de usar o direito da preferência para  adquirir o bem ou parte dele.

Além disso, caso todos tenham a mesma fração do bem para todas as partes, e não haja benfeitorias, será aberto o processo de licitação para venda do imóvel a estranhos.

Em último caso, o juiz poderá levar o condomínio a um leilão judicial, chamado de hasta pública, no qual o imóvel poderá ser arrematado por qualquer pessoa.

Qual a competência para ação de extinção de condomínio?

A competência para julgar a ação de extinção de condomínio é o foro da situação do imóvel, de acordo com o Código de Processo Civil brasileiro.

Isso significa que a ação deve ser proposta na comarca onde o imóvel está localizado, garantindo que a jurisdição responsável tenha acesso direto à localização e à situação do bem.

Quais são as formas de extinção do condomínio?

Existem três formas principais para extinguir um condomínio:

1. Divisão física do bem

Quando o imóvel é divisível, como um terreno que pode ser loteado, é possível que cada coproprietário fique com uma parte específica. Essa divisão precisa respeitar a proporção das quotas de cada um, evitando que um coproprietário seja prejudicado.

2. Venda do imóvel

Quando a divisão física não é possível, a venda do bem é uma solução viável. O imóvel é vendido, e o valor é repartido proporcionalmente entre os coproprietários. Essa é uma forma comum de resolver a questão quando o imóvel é indivisível, como apartamentos ou casas.

3. Adjudicação

A adjudicação ocorre quando um dos coproprietários compra as quotas dos demais, tornando-se o único dono do bem. Isso pode ser feito por acordo entre as partes ou decidido em processo judicial.

Quanto tempo dura um processo de extinção de condomínio?

O tempo para a conclusão do processo varia amplamente. Em um acordo extrajudicial, que envolve a lavratura de escritura pública, a extinção pode ser resolvida em poucas semanas ou meses, dependendo da agilidade dos cartórios e da obtenção de documentos.

Por outro lado, em um processo judicial, a duração é mais imprevisível, podendo levar anos, pois depende da complexidade do caso, da existência de recursos e da carga de processos do judiciário.

Se houver disputas significativas entre os condôminos ou questões de prova, o tempo pode ser consideravelmente prolongado.

Qual o valor da causa em extinção de condomínio?

O valor da causa na extinção de condomínio vai variar dependendo de diversos fatores. Assim, a causa vai depender do valor do imóvel, a proporção de cada co-proprietário sobre ele e os custos envolvidos no processo judicial.

Geralmente, o valor da causa é calculado com base no montante total do imóvel, considerando-se a parte que cabe a cada co-proprietário.

Esse cálculo pode ser feito com o auxílio de um avaliador imobiliário ou por meio de acordo entre as partes envolvidas.

Além disso, é uma referência para os honorários advocatícios. Nos casos de extinção amigável, os custos podem incluir taxas cartorárias e eventuais despesas com avaliações e registros.

Quais os documentos necessários para extinção de condomínio?

Os documentos necessários variam conforme a forma de extinção (judicial ou extrajudicial). Em ambos os casos, geralmente são exigidos:

• Documentos de identificação dos condôminos (RG, CPF, comprovante de residência).
• Título de propriedade do imóvel: certidão que comprove que o bem é de propriedade compartilhada dos condôminos.
• Matrícula atualizada do imóvel: documento obtido no Cartório de Registro de Imóveis.
• Certidões negativas de débitos relativos ao imóvel, como IPTU e outros tributos.
• Procuração: quando os condôminos forem representados por advogado. Esses documentos garantem que todas as partes interessadas estejam formalmente identificadas e que o imóvel esteja em condições legais para a extinção.

O que é escritura de extinção de condomínio?

A escritura de extinção de condomínio é um documento oficial elaborado em cartório, que formaliza o acordo entre os condôminos para dissolver a propriedade conjunta.

Ela pode ser usada quando todos os coproprietários concordam com os termos da extinção, seja pela divisão do bem ou pela venda. 

Esse documento é registrado no Cartório de Registro de Imóveis para que a mudança de titularidade ou divisão seja efetivada.

Como extinguir condomínio entre herdeiros?

A extinção de condomínio entre herdeiros ocorre quando os sucessores de uma herança desejam individualizar sua parte no bem herdado.

Isso pode ser feito amigavelmente, por meio de um acordo registrado em escritura pública.

Se não houver consenso, um dos herdeiros pode ajuizar uma ação de extinção de condomínio, e o juiz poderá determinar a venda do bem para repartir o valor entre os herdeiros.

A extinção só pode ocorrer após a finalização do inventário, que formaliza a partilha dos bens deixados pelo falecido.

Pode fazer extinção de condomínio sem ter feito inventário?

Não, a extinção de condomínio entre herdeiros não pode ocorrer antes da conclusão do inventário.

O inventário é necessário para formalizar a transferência dos bens do falecido aos herdeiros e estabelecer quais são as quotas de cada um.

Somente após essa etapa é possível extinguir o condomínio e individualizar a propriedade ou vender o bem.

Conclusão

A extinção de condomínio é um processo complexo que envolve diversos aspectos legais e considerações práticas.

Se você enfrenta essa situação, é fundamental que busque orientação de um advogado especializado em direito imobiliário.

Ele poderá fornecer o suporte necessário para conduzir o processo de forma adequada e garantir seus direitos como co-proprietário.

Em resumo, a extinção de condomínio é um procedimento legal que pode ser iniciado por qualquer co-proprietário que deseje encerrar a comunhão sobre um imóvel.

O processo envolve ações judiciais, cálculos de valores e, em alguns casos, a venda do imóvel para divisão do valor entre os co-proprietários.

Se você está enfrentando essa situação, não hesite em buscar a assistência de um advogado qualificado para orientá-lo ao longo do processo.

Um recado importante para você!

Em caso de dúvidas, procure assistência e contrate um advogado trabalhista.

Sabemos que o tema “Estupro de vulnerável” pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista.

O suporte jurídico adequado é fundamental para que decisões sejam tomadas de forma consciente e segura.

Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia.

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