O usucapião é o direito de adquirir propriedade por posse prolongada. Saiba quais são os tipos, entenda os requisitos e como conquistar esse direito de forma legal! 

Usucapião: modalidades e requisitos! Guia 2025

Você já ouviu falar em alguém que mora há anos num imóvel, mas não tem escritura ou qualquer documento em seu nome? Pois é, essa é uma situação muito comum no Brasil — e é justamente para regularizar casos assim que existe a usucapião.

A usucapião é uma forma originária de adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel, após utilizá-lo por um período contínuo, pacífico e sem contestação, agindo como verdadeiro proprietário durante todo esse tempo.

Ela transforma o direito de posse — que é apenas o uso de fato — em direito de propriedade reconhecido por lei, o que permite o registro oficial em cartório.

Bastante relevante no direito imobiliário, a usucapião é uma ação com muitos requisitos e tipos, podendo ser explorada de diferentes formas de acordo com a realidade de quem a utiliza.

Pessoas que compraram um imóvel sem escritura, que herdaram informalmente terrenos, ou mesmo que ocuparam imóveis abandonados há muitos anos podem ter direito à regularização — mas isso depende do tipo de usucapião aplicável, do tempo de posse, da presença ou não de documentos e até da forma como esse bem vem sendo usado.

Com tantas possibilidades, é natural que surjam dúvidas: Quais os prazos exigidos? Precisa de advogado? E se for um bem móvel, como funciona? Quanto custa? E se houver litígio?

Por isso, este conteúdo foi desenvolvido para ser um guia completo, reunindo tudo o que você precisa saber sobre usucapião, seu funcionamento e a previsão legal no Brasil.

Se você está em busca de regularizar um imóvel, entender seus direitos como possuidor, ou até orientar um cliente ou familiar nessa situação, continue lendo.

O conhecimento pode ser o primeiro passo para finalmente colocar o imóvel no seu nome — de forma legal, segura e definitiva.

Vamos começar?

Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato: clique aqui!

O que é usucapião?

A usucapião pode ser definida como um modo de aquisição da propriedade de bens móveis ou imóveis pelo exercício contínuo e pacífico da posse, dentro dos prazos estipulados pela legislação.

Em outras palavras, trata-se de uma forma originária de aquisição do direito de propriedade sobre um bem, seja ele imóvel ou móvel, em razão do uso prolongado desse bem por um período determinado.

O conceito de usucapião está fortemente ligado ao fato de que, ao longo do tempo, a pessoa que exerce a posse de um bem como se fosse seu legítimo proprietário pode vir a adquirir o direito de propriedade sobre ele.

Esse direito é reconhecido legalmente, desde que atendidos certos requisitos previstos em lei, como a continuidade e a ausência de contestação.

Para que a usucapião seja possível, é necessário que a pessoa tenha exercido a posse do bem de maneira ininterrupta, sem a oposição de terceiros e sem interrupções, pelo prazo mínimo exigido pela legislação.

O possuidor, nesse caso, deve agir como o proprietário legítimo do bem, realizando melhorias, pagando impostos e fazendo as devidas manutenções. Esse exercício da posse, realizado por um tempo determinado, configura-se como uma forma de consolidar a propriedade e garantir a segurança jurídica.

O reconhecimento da usucapião é uma maneira de regularizar a posse de bens que, de alguma forma, estavam em uma situação irregular ou não formalizada.

No entanto, a usucapião não é um processo automático; ela exige o cumprimento de critérios legais rigorosos, que variam conforme o tipo de bem (móvel ou imóvel) e a modalidade de usucapião pleiteada.

Como funciona a usucapião?

A usucapião é um processo legal que ocorre em duas modalidades: judicial e extrajudicial.

A principal diferença entre elas é que, na usucapião extrajudicial, o processo ocorre diretamente em cartório, sem a necessidade de passar pelo sistema judicial, desde que não haja litígios ou disputas.

Já a usucapião judicial envolve o Poder Judiciário para resolver qualquer tipo de divergência ou contestação sobre o bem.

Passo a passo do processo judicial de usucapião:

O processo de usucapião judicial começa com a petição inicial, que deve ser elaborada por um advogado especializado.

Nesse pedido, a pessoa interessada em adquirir a propriedade do bem precisa apresentar provas que demonstrem que todos os requisitos para a usucapião foram atendidos.

Isso inclui, por exemplo, a comprovação da posse contínua, pacífica e incontestada do bem por um período de tempo especificado.

Após a petição, o juiz avaliará o pedido e, se necessário, determinará a produção de provas, como a oitiva de testemunhas e a realização de perícias, para confirmar as condições da posse.

Em alguns casos, o juiz pode solicitar a notificação dos confrontantes (vizinhos ou pessoas que possam ter algum direito sobre o imóvel), a fim de verificar se há alguma oposição ao pedido de usucapião.

Se todas as condições forem atendidas e o juiz não identificar impedimentos, ele concederá a usucapião, permitindo que a propriedade do bem seja transferida para o nome do possuidor.

O próximo passo é o registro da sentença no cartório de registro de imóveis, onde o bem será oficialmente registrado em nome do novo proprietário.

A usucapião extrajudicial, por sua vez, segue um procedimento mais rápido e simplificado. O requerente pode dar entrada diretamente no cartório de registro de imóveis, desde que não haja litígios e que todos os requisitos sejam comprovados.

Nesse caso, é necessário contratar um advogado, pois a assistência jurídica é obrigatória.

Quais são os requisitos para a usucapião?

Para que uma pessoa tenha direito à usucapião, é imprescindível que sejam atendidos certos requisitos legais. Esses requisitos estão previstos no Código Civil Brasileiro e podem variar conforme a modalidade de usucapião que está sendo pleiteada.

Quais são os requisitos para a usucapião?

Requisitos gerais para a usucapião incluem:

• Posse contínua e mansa:

A pessoa que pleiteia a usucapião deve ter exercido a posse do bem de maneira contínua, ou seja, sem interrupções, e de forma pacífica, ou seja, sem litígios ou disputas.

• Posse com ânimo de dono:

O possuidor deve agir como se fosse o legítimo proprietário do bem, utilizando-o, cuidando dele, realizando benfeitorias e pagando os impostos, por exemplo.

• Prazo de posse:

O prazo necessário para a usucapião varia conforme a modalidade, podendo ser de 2 a 15 anos. Esse prazo pode ser reduzido em situações específicas, como a posse de boa-fé e com justo título.

• Ausência de contestação:

O pedido de usucapião deve ser feito sem que o imóvel tenha sido contestado ou tenha havido oposição por parte do proprietário legítimo ou de terceiros.

Esses requisitos são essenciais para garantir que a usucapião seja válida e reconhecida pela legislação. Caso algum desses pontos não seja atendido, o processo pode ser negado ou anulado, como veremos adiante.

Quais são as modalidades de usucapião?

Existem diversas modalidades de usucapião, cada uma com requisitos específicos quanto ao tipo de bem (imóvel ou móvel) e ao tempo de posse. As principais modalidades de usucapião são:

• Usucapião extraordinária:

Esta modalidade permite que o possuidor de um bem imóvel ou móvel adquira a propriedade após 15 anos de posse contínua, sem a necessidade de justo título ou boa-fé.

O prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido moradia habitual no bem ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

• Usucapião ordinária:

Requer a posse de 10 anos com justo título (documento que, em tese, permite a transferência da propriedade) e boa-fé. O prazo pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel for utilizado para moradia ou houver investimentos de interesse social.

• Usucapião especial urbana:

Aplica-se a imóveis urbanos de até 250 m² e exige 5 anos de posse contínua, mansa e pacífica. O imóvel deve ser utilizado para moradia própria ou da família, e o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

• Usucapião especial rural:

Acontece quando o possuidor ocupa uma área rural de até 50 hectares por 5 anos, tornando-a produtiva e utilizando-a para moradia. O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano.

• Usucapião familiar:

Aplica-se a 2 anos de posse em imóvel de até 250 m², após o abandono do lar por um dos cônjuges ou companheiros. A propriedade deve ser utilizada para moradia da família.

• Usucapião coletiva:

Aplicada a terrenos urbanos com mais de 250 m² que são ocupados por populações de baixa renda, com posse contínua e sem oposição por 5 anos.

• Usucapião de bens móveis:

É possível usucapir bens móveis, como veículos e outros objetos, com o cumprimento dos requisitos de posse contínua, mansa e pacífica, por 3 a 5 anos, dependendo da modalidade.

Quando a pessoa tem direito à usucapião?

A pessoa passa a ter direito à usucapião quando preenche todos os requisitos legais exigidos pela modalidade correspondente ao bem que está sob sua posse.

Ter esse direito não depende apenas de “ter morado por muitos anos” em um lugar, mas de uma combinação de fatores jurídicos que validam o uso prolongado como legítima posse com intenção de ser dono.

Para que esse direito seja reconhecido, é preciso que a posse tenha sido ininterrupta, mansa (sem conflito), pacífica (sem invasão, ameaça ou violência) e, principalmente, com animus domini, que é a intenção clara e contínua de se comportar como verdadeiro proprietário do bem.

Ou seja, a pessoa age como dona: mora, investe, conserva, assume os tributos e faz uso regular do imóvel ou do bem móvel.

Esse direito também depende do tempo mínimo exigido por lei, que varia entre 2 a 15 anos, conforme a modalidade da usucapião.

Um morador de imóvel urbano, por exemplo, pode adquirir o bem por usucapião se residir ali por 5 anos, sem contestação e desde que não tenha outro imóvel em seu nome.

Já em áreas rurais ou em casos de abandono do lar pelo ex-cônjuge, esse tempo e as condições mudam.

Portanto, o direito à usucapião nasce da posse legítima, contínua e sem contestação, quando exercida com responsabilidade e nos moldes que atendem a uma função social da propriedade — ou seja, aquele bem está sendo útil à sociedade por meio do seu uso produtivo, moradia ou aproveitamento econômico.

Veja também o nosso vídeo sobre o assunto:

Como faço para entrar com pedido de usucapião?

Para entrar com o pedido de usucapião, o primeiro passo é ter clareza de que você cumpre todos os requisitos legais da modalidade correspondente.

Esse processo, como vimos, pode ser feito de forma judicial (via processo na Justiça) ou extrajudicial (diretamente em cartório), dependendo se há ou não litígios e se os documentos estão todos em ordem.

O caminho começa com a reunião de documentos que comprovem a posse, como contas de luz e água em seu nome, comprovantes de pagamento de IPTU, declarações de vizinhos, planta do imóvel com memorial descritivo e fotos do local.

Depois disso, você precisará da assistência de um advogado, pois tanto a via judicial quanto a extrajudicial exigem a participação obrigatória de um profissional jurídico.

No caso da usucapião judicial, o advogado entra com uma ação no fórum da comarca onde o imóvel está situado. O juiz avaliará a posse, ouvirá testemunhas, pode solicitar perícias técnicas e notificará possíveis interessados, como antigos proprietários e vizinhos.

Se tudo estiver certo e os requisitos forem comprovados, o juiz declara a propriedade em seu nome.

Já na usucapião extrajudicial, o processo é mais rápido. Ele ocorre diretamente no cartório de registro de imóveis, desde que todos os documentos estejam em ordem e não haja qualquer oposição ao pedido.

É necessário, por exemplo, apresentar uma ata notarial feita em cartório de notas, que atesta a posse e seus detalhes. O cartório também notificará os confrontantes e órgãos públicos, como a Prefeitura e a União.

Se ninguém se opuser e tudo estiver regular, o imóvel será registrado em nome do possuidor.

Logo, o procedimento começa com um bom diagnóstico: você possui os documentos? Sua posse é antiga, contínua e sem oposição? Se sim, procure um advogado, que é quem poderá analisar o melhor caminho (judicial ou extrajudicial) e conduzir com segurança todo o processo.

Quais os documentos que devem conter no pedido de usucapião?

O pedido de usucapião exige uma série de documentos que têm como objetivo comprovar que a posse foi exercida de forma legal, contínua e com a intenção de dono.

Não basta apenas dizer que mora no imóvel há muitos anos — é necessário provar essa realidade de forma objetiva e documentada.

Os principais documentos são:

• Documentos pessoais do requerente, como RG, CPF e comprovante de residência.
• Certidão de nascimento ou casamento, conforme o estado civil.
• Certidão de matrícula atualizada do imóvel, que mostre quem é o último proprietário registrado ou, em alguns casos, a ausência de registro.
• Planta do imóvel e memorial descritivo, elaborados por engenheiro ou arquiteto devidamente registrado no CREA/CAU, com a respectiva ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
• Ata notarial (obrigatória no processo extrajudicial), que é lavrada em cartório de notas com base em visita ao imóvel e análise dos documentos apresentados.
• Comprovantes de posse, como contas de água, luz, internet, boletos de condomínio, carnês de IPTU e outros tributos pagos em nome do requerente.
• Declarações de testemunhas ou vizinhos, preferencialmente com reconhecimento de firma, que atestem que o requerente reside ou utiliza o bem há anos.
• Certidões negativas de débitos fiscais e de ações judiciais, tanto do imóvel quanto do possuidor.

No processo extrajudicial, ainda será exigido que os confrontantes assinem a planta e o memorial, reconhecendo os limites e concordando com a posse. Caso algum vizinho se recuse, o processo poderá ser redirecionado para a via judicial.

Além disso, se houver cônjuge ou companheiro, será necessário apresentar a certidão de regime de bens, pois a propriedade poderá ser registrada no nome de ambos.

Por isso, antes mesmo de iniciar o pedido, é fundamental fazer uma boa organização documental. Ter tudo à mão, em ordem e com clareza, aumenta muito a chance de êxito e de rapidez no trâmite do processo de usucapião.

Quanto custa fazer a usucapião?

O custo para realizar um processo de usucapião pode variar significativamente, dependendo de diversos fatores, como a modalidade escolhida (judicial ou extrajudicial), a complexidade do caso, a localização do imóvel e os honorários dos profissionais envolvidos.

É importante entender que a usucapião não é um procedimento gratuito e requer um investimento financeiro para sua efetivação.

No processo judicial, os principais custos incluem:

• Honorários advocatícios:

A contratação de um advogado é obrigatória, e os valores podem variar conforme a experiência do profissional e a complexidade do caso. Alguns advogados cobram um valor fixo, enquanto outros podem estabelecer um percentual sobre o valor do imóvel.

• Custas processuais:

São taxas pagas ao tribunal para o processamento da ação. O valor depende do estado e do valor atribuído à causa, geralmente relacionado ao valor do imóvel.

• Despesas com perícias e vistorias:

O juiz pode determinar a realização de perícias técnicas para avaliar o imóvel, o que gera custos adicionais.

• Notificações e publicações:

Gastos com a notificação de terceiros interessados e publicações de editais em jornais de grande circulação.

Já no processo extrajudicial, realizado diretamente em cartório, os custos podem incluir:

• Honorários advocatícios:

Assim como no processo judicial, a assistência de um advogado é obrigatória.

• Taxas cartorárias:

Pagamento de emolumentos ao cartório de registro de imóveis para a análise e registro do pedido de usucapião.

• Elaboração de documentos técnicos:

Custos com a confecção da planta e memorial descritivo do imóvel por profissional habilitado, como engenheiro ou arquiteto.

• Ata notarial:

Documento lavrado por tabelião que atesta a posse e suas características, necessário para o processo extrajudicial.

É fundamental realizar um planejamento financeiro detalhado e buscar orçamentos junto aos profissionais e instituições envolvidas para ter uma estimativa mais precisa dos custos totais do processo de usucapião.

Qual o prazo para pedir usucapião?

O prazo para requerer a usucapião está diretamente relacionado ao tempo mínimo de posse exigido por lei para cada modalidade específica.

Não há um “prazo para pedir”, mas sim um período mínimo de posse que deve ser cumprido antes que o possuidor possa ingressar com o pedido de usucapião.

Por exemplo:

• Usucapião extraordinária:

Requer posse contínua e pacífica por 15 anos, podendo ser reduzida para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido moradia habitual ou realizado investimentos de interesse social e econômico no imóvel.

• Usucapião ordinária:

Exige posse por 10 anos com justo título e boa-fé, podendo ser reduzida para 5 anos se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente, com base em registro posteriormente cancelado, e utilizado para moradia ou investimentos sociais.

• Usucapião especial urbana:

Necessita de posse por 5 anos ininterruptos, sem oposição, em área urbana de até 250 m², utilizada para moradia própria ou da família, e desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

• Usucapião especial rural:

Exige posse por 5 anos ininterruptos, sem oposição, em área rural de até 50 hectares, produtiva pelo trabalho próprio ou da família, servindo de moradia, e desde que o possuidor não possua outro imóvel.

É importante destacar que o prazo começa a contar a partir do momento em que a posse se inicia, desde que atendidos todos os requisitos legais.

Após cumprir o período mínimo exigido para a modalidade correspondente, o possuidor pode ingressar com o pedido de usucapião.

Quantos anos para ter direito à usucapião de bem imóvel?

O tempo necessário para adquirir a propriedade de um bem imóvel por usucapião varia conforme a modalidade aplicável, cada uma com requisitos específicos estabelecidos pela legislação brasileira.

• Usucapião extraordinária

Exige 15 anos de posse contínua e sem oposição. Esse prazo pode ser reduzido para 10 anos, se a pessoa tiver morado no local ou feito melhorias que valorizem o imóvel.

• Usucapião ordinária

Requer 10 anos de posse com justo título e boa-fé. O prazo também pode cair para 5 anos se a pessoa tiver comprado o imóvel de boa-fé, morado nele e o registro tiver sido anulado depois.

• Usucapião especial urbana

Para quem mora em um imóvel urbano de até 250 m², sem ser dono de outro bem, o prazo é de 5 anos de moradia contínua e pacífica.

• Usucapião especial rural

Para quem vive e produz em um imóvel rural de até 50 hectares, sem ter outro bem, o prazo também é de 5 anos de posse.

• Usucapião familiar (por abandono de lar)

Se o cônjuge ou companheiro abandonou o lar, quem ficou pode pedir a propriedade após 2 anos, desde que use o imóvel para moradia e não tenha outro bem.

• Usucapião coletiva

Aplica-se a ocupações urbanas por famílias de baixa renda, com área superior a 250 m². O prazo mínimo de posse é de 5 anos, com uso para moradia.

• Usucapião constitucional

Refere-se às modalidades rural e urbana previstas na Constituição, com prazos de 5 anos e foco no cumprimento da função social da propriedade.

• Usucapião de bens móveis

Quando o bem é móvel (como um carro), o prazo é de 3 anos com justo título e boa-fé, ou 5 anos sem esses requisitos.

• Usucapião com registro cancelado

Se a pessoa comprou e teve o registro anulado por erro formal, pode pedir usucapião após 5 anos, se morar no imóvel e tiver feito investimentos.

• Usucapião por vulnerabilidade social

Embora não tenha uma previsão legal exclusiva, pessoas em situação de vulnerabilidade que ocupam imóveis para moradia podem pleitear a usucapião, desde que cumpram os requisitos gerais. O prazo varia conforme o tipo aplicado.

Ou seja, o tempo mínimo vai de 2 a 15 anos, e pode ser reduzido em algumas situações. Mais importante que contar os anos é entender se a sua posse atende aos requisitos de cada tipo.

Por isso, vale muito a pena conversar com um advogado para avaliar a melhor estratégia no seu caso.

É possível usucapião de bem móvel?

Sim, é plenamente possível adquirir a propriedade de um bem móvel por meio da usucapião, desde que atendidos os requisitos estabelecidos pela legislação.

A essência da usucapião permanece a mesma, seja para bens móveis ou imóveis: uma pessoa que utiliza um bem como se fosse sua proprietária, de forma contínua e sem oposição, pode adquirir legalmente a propriedade após o decurso do prazo legal.

Existem duas principais modalidades de usucapião de bens móveis:

• Usucapião ordinária de bens móveis:

Requer que o possuidor mantenha a posse contínua e incontestada do bem por 3 anos, com justo título e boa-fé. O justo título refere-se a um documento que, embora não transfira a propriedade de forma eficaz, aparenta ser legítimo.

A boa-fé implica que o possuidor acredita estar adquirindo o bem de forma legal, sem conhecimento de qualquer vício ou irregularidade na transação.

Um exemplo típico é quando alguém compra um carro com documentação aparentemente regular, mas descobre mais tarde que havia problemas no registro.

Se essa pessoa permaneceu com o veículo por 3 anos, sem interrupção e sem oposição, poderá requerer a usucapião do bem móvel, desde que comprove o justo título e a boa-fé.

• Usucapião extraordinária de bens móveis:

Por outro lado, não exige justo título nem boa-fé, mas o prazo de posse aumenta para 5 anos. Nessa modalidade, basta que a pessoa comprove que manteve a posse do bem de maneira contínua, pacífica e ininterrupta, como se fosse a legítima proprietária.

É importante ressaltar que nem todo bem móvel pode ser adquirido por usucapião. Bens públicos móveis, por exemplo, estão fora dessa possibilidade.

Além disso, o bem não pode ter origem ilícita, como furto ou roubo, pois nesses casos a posse nunca será legítima, independentemente do tempo decorrido.

Portanto, sim, a usucapião de bem móvel é possível, e segue os mesmos fundamentos da usucapião imobiliária: posse prolongada, uso legítimo e ausência de oposição.

A diferença está no prazo mais curto e na natureza do bem, que exige atenção especial à documentação, origem e histórico de posse.

Como funciona a ação judicial de usucapião?

A ação judicial de usucapião é o procedimento pelo qual o possuidor de um bem imóvel busca, por meio do Poder Judiciário, o reconhecimento da propriedade em seu nome, após cumprir os requisitos legais estabelecidos para a usucapião.

Esse processo é necessário quando há disputas, dúvidas sobre a posse ou ausência de consenso entre as partes envolvidas.​

O processo inicia-se com a elaboração de uma petição inicial, na qual o requerente, representado por um advogado, expõe os fatos, fundamenta juridicamente o pedido e apresenta as provas que comprovam o cumprimento dos requisitos para a usucapião.

Essa petição é protocolada no foro competente, geralmente na comarca onde o imóvel está localizado.​

Após o protocolo, o juiz analisa a petição e, se estiver formalmente adequada, determina a citação dos interessados, como o proprietário registrado, confrontantes e eventuais terceiros que possam ter direitos sobre o imóvel.

Essas partes têm a oportunidade de contestar o pedido, apresentando suas razões e provas.​

Na sequência, o juiz pode determinar a produção de provas, que podem incluir depoimentos de testemunhas, perícias técnicas para avaliar a posse e a situação do imóvel, entre outras diligências.

Concluída essa fase, as partes apresentam suas alegações finais, e o processo é encaminhado para sentença.​

Se o juiz entender que todos os requisitos legais foram cumpridos e não houver impedimentos, ele profere uma sentença declarando o requerente como proprietário do imóvel por usucapião.

Essa decisão serve como título para o registro da propriedade no cartório de registro de imóveis competente.​

É importante destacar que a ação judicial de usucapião pode ser um processo demorado e custoso, devido à complexidade das etapas e à necessidade de produção de diversas provas.

Por isso, é fundamental contar com a assessoria de um advogado especializado para orientar e conduzir o processo de forma adequada.

Quando cabe a usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial é um procedimento administrativo que permite ao possuidor de um imóvel obter o reconhecimento da propriedade sem a necessidade de ingressar com uma ação judicial.

Quando cabe a usucapião extrajudicial?

Esse processo é realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está situado, conforme estabelecido pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).

Para que a usucapião extrajudicial seja cabível, é necessário que alguns requisitos sejam atendidos:​

• Posse mansa e pacífica:

O possuidor deve exercer a posse do imóvel de forma contínua, sem interrupções e sem oposição de terceiros.​

• Tempo de posse:

O período mínimo de posse exigido varia conforme a modalidade de usucapião pretendida, podendo ser de 5, 10 ou 15 anos.​

• Imóvel sem litígios:

Não pode haver disputas judiciais ou administrativas em relação ao imóvel ou à posse.​

• Concordância dos confrontantes:

Os proprietários dos imóveis vizinhos devem concordar com o pedido, assinando a planta e o memorial descritivo do imóvel.​

Além disso, é necessário apresentar uma ata notarial lavrada por tabelião de notas, atestando o tempo e as condições da posse, bem como outros documentos que comprovem o cumprimento dos requisitos legais.

A presença de um advogado é obrigatória para conduzir o procedimento. ​

Caso haja qualquer impugnação por parte dos confrontantes, do antigo proprietário ou de órgãos públicos, o procedimento extrajudicial é suspenso, e o interessado deverá recorrer à via judicial para buscar o reconhecimento da usucapião.

O que anula a usucapião?

A usucapião pode ser anulada ou impedida quando determinados requisitos legais deixam de ser cumpridos ou quando ocorrem situações que inviabilizam a consolidação da posse em propriedade.

Alguns fatores que podem anular ou impedir a usucapião incluem:​

• Posse violenta, clandestina ou precária:

Se a posse foi adquirida ou mantida por meio de violência, clandestinidade ou precariedade, não é possível pleitear a usucapião.​

• Interrupção da posse:

A posse deve ser contínua e ininterrupta. Se houver interrupções significativas, o prazo para a usucapião é reiniciado.​

• Oposição do proprietário ou terceiros:

Se o verdadeiro proprietário ou terceiros com legítimo interesse contestarem a posse de forma eficaz, a usucapião pode ser inviabilizada.​

• Não cumprimento do prazo legal:

Cada modalidade de usucapião exige um tempo mínimo de posse. Se esse prazo não for cumprido integralmente, o direito à usucapião não se consolida.​

• Posse em área pública:

Bens públicos são imprescritíveis, ou seja, não podem ser adquiridos por usucapião.​

É fundamental que o possuidor esteja atento a esses aspectos e busque orientação jurídica para assegurar que sua posse atenda a todos os requisitos legais para a usucapião.​

Qual a diferença entre posse e propriedade?

Embora os termos posse e propriedade sejam frequentemente utilizados de forma semelhante, eles possuem significados distintos no âmbito jurídico.​

• Posse:

Refere-se ao exercício de fato de algum dos poderes inerentes à propriedade.

Ou seja, a posse é a relação de fato que uma pessoa mantém com um bem, exercendo sobre ele poderes típicos de proprietário, como uso e gozo, mas sem necessariamente possuir o título jurídico que o reconheça como dono.

A posse pode existir mesmo que o bem pertença legalmente a outra pessoa — o que acontece, por exemplo, quando alguém ocupa um imóvel abandonado e começa a cuidar dele, morar no local e pagar contas como se fosse o proprietário, sem ter escritura registrada em seu nome.

• Propriedade:

Por sua vez, é o direito real conferido por lei a uma pessoa sobre um bem.

O proprietário possui o título que comprova a posse legal e tem plenos poderes sobre o bem: pode usá-lo, alugá-lo, vendê-lo, doar, hipotecar, ou mesmo deixá-lo sem uso — desde que, claro, respeite os limites impostos pela legislação, como a função social da propriedade.

A grande diferença está justamente aí: a posse é o exercício fático de domínio, enquanto a propriedade é o exercício legal.

A posse pode levar à propriedade através da usucapião, mas até que isso aconteça, quem tem apenas a posse ainda não é, formalmente, o dono.

Esse entendimento é essencial, pois muitos confundem o fato de “estar morando em um imóvel há muitos anos” com o direito pleno de propriedade — e é exatamente aí que entra a importância do processo de usucapião como ferramenta legal de regularização.

O que é a função social da propriedade?

A função social da propriedade é um princípio jurídico fundamental que determina que a propriedade deve atender a interesses que vão além do uso individual, contribuindo também para o bem-estar coletivo e o desenvolvimento da sociedade.

Em termos simples, isso significa que ninguém pode ter um bem só para si se esse bem não estiver cumprindo sua utilidade social.

Um imóvel, por exemplo, que está há anos abandonado, sem qualquer função habitacional, produtiva ou de interesse público, fere a função social da propriedade e pode ser alvo de sanções legais — inclusive, pode servir de base para uma ação de usucapião.

Esse princípio está expresso no artigo 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal de 1988, que diz:

“A propriedade atenderá a sua função social.”

O objetivo é garantir que o uso da terra, dos imóveis e dos bens em geral seja feito de forma justa, eficiente e compatível com as necessidades da coletividade.

Na prática, isso se traduz em políticas públicas de regularização fundiária, desapropriações por descumprimento da função social e, claro, no fortalecimento da usucapião como instrumento de acesso à moradia e à propriedade.

É importante entender que a função social não anula o direito de propriedade, mas impõe limites e deveres a quem o detém.

Não basta ser dono no papel — é necessário usar o bem de maneira responsável, útil e justa para com a comunidade ao redor.

Preciso de um advogado para o processo de usucapião?

Sim, é obrigatório ter um advogado para dar entrada no processo de usucapião, seja na via judicial, seja na via extrajudicial. A exigência é clara tanto na legislação quanto nas normas técnicas que regulamentam o procedimento nos cartórios e no Judiciário.

No processo judicial, essa obrigatoriedade decorre do fato de que o pedido de usucapião é uma ação judicial de natureza cível — e, como qualquer outra, precisa ser assinada por um advogado regularmente inscrito na OAB.

Além disso, o processo costuma ser complexo, envolvendo perícias, análise documental, manifestação do Ministério Público e citação de confrontantes e do proprietário anterior. Ou seja: sem apoio jurídico adequado, as chances de erro ou indeferimento aumentam muito.

Já no processo extrajudicial, a necessidade de advogado está expressamente prevista no Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que regulamenta a usucapião nos cartórios de registro de imóveis.

O requerimento apresentado ao cartório precisa ser acompanhado da assinatura de advogado ou defensor público, o que torna a atuação profissional indispensável até mesmo nas situações mais simples e sem litígios.

Além da obrigatoriedade, contar com um advogado é essencial para garantir que toda a documentação esteja correta, que o tipo de usucapião seja escolhido de forma adequada e que não haja falhas que possam atrasar — ou até inviabilizar — a regularização da propriedade.

Seja qual for o caso, buscar um profissional especializado em direito imobiliário ou direito civil é o melhor caminho para realizar um processo de usucapião com segurança, agilidade e respaldo jurídico.

Um recado final para você!

Em caso de dúvidas, procure assistência jurídica especializada.

Sabemos que o tema “usucapião” pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista. Clique aqui!

O suporte jurídico adequado é fundamental para que decisões sejam tomadas de forma consciente e segura.

Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia.

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