Descubra as causas, consequências e seus direitos ao enfrentar esse desafio legal. Capacite-se com conhecimento para lidar eficazmente com situações de evicção e proteger seus interesses.

Você já imaginou comprar ou alugar um imóvel, investir tempo e dinheiro nele e, de repente, perder tudo porque outra pessoa exigiu?

Esse pesadelo é conhecido como evicção, uma situação legalmente complicada que pode trazer muita dor de cabeça para quem a enfrenta.

Neste texto, vamos explorar o que é evicção, seus requisitos, o que diz a lei brasileira sobre o assunto e como você pode se proteger contra ela.

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Evicção: Entenda Mais Sobre a Perda de Posse

Evicção: O Que é?

A evicção é um termo originado do latim, evictio, que tem sentido de “tirar, conquistar”. Ou seja, a evicção é o ato de tirar/recuperar determinada posse de alguém.

Assim, a evicção ocorre quando alguém é privado do direito, total ou parcial, de posse ou propriedade de um bem, seja ele móvel ou imóvel, em decorrência de uma sentença judicial ou ato administrativo.

Vejamos um exemplo: Imagine que você comprou uma casa de um vendedor confiável. Você assinou todos os documentos, pagou o preço acordado e se mudou para sua nova casa com sua família. Tudo parecia certo até que, alguns meses depois, um antigo proprietário aparece e afirma que a venda da casa para você foi ilegal, pois ele nunca havia transferido legalmente a propriedade para o vendedor que lhe vendeu.

Em outras palavras, é uma ação que acontece quando se reconhece que aquele bem não pertence àquela pessoa que o vendeu ou alugou, mas a outrem.

Geralmente, isso acontece quando a pessoa que vendeu ou alugou aquele bem não tinha a posse dele, ou seja, não tinha direito de aliená-lo.

O Código Civil Brasileiro, em seus artigos 447 a 457, trata especificamente sobre a evicção.

Esses artigos estabelecem as responsabilidades do vendedor ou locador e os direitos do comprador ou locatário em caso de evicção.

De acordo com o Código Civil, o vendedor ou locador é responsável pela evicção quando esta ocorre por um direito anterior do qual ele tinha conhecimento ou deveria ter conhecimento no momento da venda ou locação do bem. O CP afirma:

Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.

Art. 449. Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.

Ou seja, se o comprador ou locatário perder o bem devido a uma decisão judicial ou administrativa que reconheça o direito de outra pessoa sobre ele, o vendedor ou locador é responsável por garantir que o comprador ou locatário seja indenizado pelos prejuízos sofridos.

Requisitos da Evicção: O que diz a lei?

A evicção, conforme estipulado pelo artigo 447 do Código Civil (CC), geralmente ocorre em situações de aquisição onerosa.

Isso significa que, em termos gerais, a evicção está associada a contratos nos quais há uma transação financeira envolvida, como os contratos de compra e venda, permuta e dação em pagamento.

No entanto, a evicção pode ser admitida mesmo em contratos que não são diretamente onerosos, como nas doações, desde que haja uma interpretação judicial que reconheça certo grau de onerosidade na transação.

O segundo requisito essencial para a evicção é a perda total ou parcial da posse ou propriedade do bem adquirido.

Esse requisito pode ser identificado indiretamente pelo artigo 455 do Código Civil, que estabelece as consequências da evicção parcial.

Se a perda for parcial, mas considerável, o adquirente tem o direito de optar entre a rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao prejuízo sofrido. Se a perda não for considerável, o adquirente tem direito apenas à indenização.

A anterioridade, terceiro requisito, refere-se ao direito do terceiro sobre o bem, o qual deve ser anterior ao do adquirente.

Isso implica que o terceiro que reivindica o bem deve apresentar documentos comprobatórios, como certidões de posse, escrituras, documentos de penhora ou decretos expropriatórios, que atestem a sua anterioridade em relação à celebração do contrato de aquisição.

Outro requisito crucial para a configuração da evicção é a ignorância do adquirente sobre o direito anterior de terceiro sobre o bem.

O adquirente deve agir de boa-fé, ou seja, adquirir o bem sem conhecimento prévio de que este pertence a outra pessoa ou está envolvido em litígio.

Caso o adquirente saiba que o bem é de outra pessoa ou está sujeito a disputas legais, ele não poderá demandar pela evicção, conforme estabelece o artigo 457 do Código Civil.

Por fim, para que a evicção seja configurada, é fundamental que haja uma sentença judicial que reconheça o direito anterior de terceiro sobre o bem.

Embora seja comum a referência à sentença judicial, alguns juristas também reconhecem a validade de atos administrativos para esse fim.

Assim, de acordo com a legislação brasileira, o vendedor ou locador é responsável pela evicção quando esta ocorre por um direito anterior do qual ele tinha conhecimento ou deveria ter conhecimento no momento da venda ou locação do bem.

Além disso, a lei estabelece que o adquirente tem direito a receber do vendedor ou locador:

1. Restituição do Preço: O valor pago pelo bem que foi perdido.
2. Reembolso das Despesas: Quaisquer despesas feitas em decorrência da aquisição do bem, como taxas, impostos, e custos com reformas.
3. Perdas e Danos: Indenização por eventuais prejuízos sofridos em razão da evicção, como lucros cessantes, se for o caso.

Como Evitar Evicção?

Como vimos, a evicção é um procedimento bastante estressante para quem está envolvido.

Assim, é importante saber como se assegurar melhor durante certas transações de bens para que evite esse tipo de situação.

Aqui estão algumas dicas para ajudá-lo a se proteger:

1. Pesquisa: Antes de adquirir ou alugar um bem, faça uma pesquisa minuciosa sobre sua situação legal. Verifique se não há disputas de propriedade ou posse em relação ao bem.
2. Documentação Completa: Certifique-se de que toda a documentação relacionada à transação seja completa e esteja em ordem. Isso inclui contratos de compra e venda, escrituras, registros e quaisquer outros documentos pertinentes.
3. Assistência Legal: Se possível, consulte um advogado especializado em direito imobiliário para orientá-lo durante o processo de aquisição ou locação do bem.
4. Seguro contra Evicção: Alguns contratos de compra ou locação oferecem a opção de contratar um seguro contra evicção, que pode ajudar a protegê-lo em caso de perda do bem devido a uma decisão judicial ou administrativa.
5. Boa-fé: Agir sempre com boa-fé é fundamental para evitar problemas legais. Não omita informações relevantes durante a transação e cumpra com todas as suas obrigações contratuais.

A evicção é uma situação legalmente complexa que pode trazer sérias consequências para quem a enfrenta.

No entanto, compreender seus fundamentos legais e tomar medidas preventivas pode ajudá-lo a evitar esse tipo de problema.

Ao adquirir ou alugar um bem, esteja sempre atento à sua situação legal, busque assistência legal quando necessário e mantenha-se em conformidade com todas as obrigações contratuais.

Dessa forma, você estará protegendo seus investimentos e garantindo sua tranquilidade no futuro.

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Artigo escrito por especialistas do escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia | Direito Civil | Direito de Família | Direito Criminal | Direito Previdenciário | Direito Trabalhista